Зачем бизнесу ставят «оценку»?

Многие предприниматели сталкиваются с завышенными налогами на недвижимость, которая, как говорится, «и рубля не стоит»   

Какова реальная стоимость вашего бизнес-объекта и как сократить выплаты налогов на недвижимость в несколько раз? В вопросах проведения процедуры оценки «Частник» разбирается вместе с  коммерческим директором компании «Иваудит» Марией Хочинской. 

– Мария Сергеевна, для кого сегодня вопросы оценки недвижимости более актуальны – для «физиков» или для юридических лиц?

– Исходя из количества обращений, в большей степени для юридических лиц. Когда велась массовая переоценка объектов недвижимости, процедура была проведена некорректно, в результате чего стоимость имущества оказалась завышена в 2–5 раз по сравнению с рыночной стоимостью.

– Работа оценщиков сегодня в первую очередь связана с вопросами кадастра? Или есть еще какие-то востребованные сферы применения? 

– Мы работаем не только с кадастровыми вопросами. Есть ряд случаев, когда привлечение оценщика является обязательным с точки зрения российского законодательства. Это могут быть ситуации, в которых необходимо увеличение уставного капитала, например, с помощью векселей, при банкротстве предприятий, при оценке залогового имущества, при реструктуризации кредитных организаций, при оценке активов паевых инвестиционных фондов, при приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, услуги оценщика нужны для целей наследования, а также при оценке имущества, ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.  К нам довольно часто обращаются клиенты, которым требуется оценить ущерб, причиненный в результате пожара или протечки. Также участились случаи обращений по оценке имущества при составлении брачных контрактов или разделе имущества.

– Актуальна ли в нашем регионе оценка жилья для стандартных сделок купли-продажи (на вторичном рынке)? Используют ли эту услугу риелторы, собственники? 

– Чаще всего не используют. Рынок риелторов находится на «самообучении», и, как правило, услугами оценщиков они не пользуются. Риелторы самостоятельно проводят оценочные мероприятия, ориентируясь на среднерыночную стоимость, и ищут сопоставимые объекты.  Для того, чтобы провести сделку на рынке вторичного жилья законодательством не закреплено обязательство по предоставлению экспертного заключения оценщика. Риски покупателя/продавца могут быть в том, что риелтор может не обладать необходимой квалификацией и опытом для определения реальной рыночной стоимости.

- Востребована ли оценка недвижимости в Иванове в рамках договоров жилищных, в частности ипотечных?

– Оценка при ипотечном кредитовании юридических и физических лиц является обязательной, т.к. в договоре об ипотеке указывается предмет, его оценка, размер и срок исполнения обязательств. Как показывает практика, в каждом банке присутствуют аккредитованные оценщики, которые уже получили некий «кредит доверия», поэтому есть вероятность, что отчет стороннего эксперта будет отклонен.

- Что выдает эксперт по итогу проведение процедуры оценки?

– Результатом процедуры оценки является отчет об оценке, к которому подшиваются диплом оценщика, страховой полис, свидетельство о членстве в СРО, сертификат о повышении квалификации.  Сейчас наблюдается ужесточение оценочной деятельности со стороны государства. Появления 172 ФЗ внесло революционные поправки в закон об оценочной деятельности и сделало обязательным квалификационный экзамен для оценщиков, который необходимо сдать до 1 апреля 2018 года. Предполагается, что это решит проблему избыточного количества оценщиков на рынке демпинга, цен на услугу и, как следствие, низкого качества выполняемых работ.

- Часто ли к вашим услугам прибегают в ходе разрешения имущественных споров?

– Да, довольно часто, отчет оценщика принимается за основу в рамках судебного разбирательства.

-   Сталкивались вы на практике с какими-либо нестандартными обращениями клиента по снижению кадастровой стоимости?

– Скорее уместнее будет сказать, что мы регулярно сталкиваемся с несправедливыми ситуациями, которые возникают при массовой переоценке имущества наших клиентов. Некоторое время назад, мы снизили стоимость объекта недвижимости в четыре раза, что существенно сэкономило расходы нашего клиента при расчете земельного налога.  Однако, если мы понимаем, что стоимость недвижимости сопоставима или ниже среднерыночной, то мы честно говорим об этом нашим клиентам.

- Нужно ли по итогу экспертизы оценщика проводить еще какую-либо процедуру по оценке для заверения отчета оценщика?

- В прошлом году законодательно была отменена экспертиза отчета оценщика саморегулируемой организацией (СРО) оценщиков. Раньше механизм был таков: эксперт-оценщик писал заключение, которое далее отправлялось в СРО (оценщиков), где проверялось на предмет достоверности и актуальности полученных результатов. Теперь эта процедура упрощена, и данное заключение не является обязательным.  Но, высшие инстанции продолжают активно требовать в рамках судебного разбирательства данную экспертизу.  Для клиента заказывать экспертизу СРО невыгодно, потому что он несет дополнительные, значительные финансовые и временные затраты.  Мы активно работаем над этим вопросом  и в ближайшем будущем докажем, что в ситуациях, когда снижение стоимости возможно лишь в рамках арбитражного суда, наличие экспертизы СРО не требуется.

- Есть ли четкие основания, которые позволяют добиваться снижения кадастровой оценки недвижимости?

- Четких оснований нет, но есть предпосылки, на основании которых мы проводим предварительный анализ о возможности снижения кадастровой стоимости. 

- В каких случаях стоит начинать процедуру – не получится ли так, что услуги независимых оценщиков обойдутся слишком дорого, и овчинка не стоит выделки?

- Мы никогда не подписываем контракт с клиентом, не убедившись, что снижение кадастровой стоимости возможно, как минимум, на 30%. Стоимость нашей работы, потенциальная стоимость недвижимости и экономия на налогах рассматриваются до момента заключения договора.  Мы не ставим своей главной целью – зарабатывание денег. В первую очередь, мы хотим видеть довольных клиентов, готовых с нами сотрудничать многие годы. 

- Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости объекта привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

- Думаю, это доказательство не будет веским.  На многих сайтах указано, что они не являются публичной офертой. Если вы пытаетесь найти архивную информацию о купле-продаже недвижимости, то мы рекомендуем вам обратиться в Ивановскую областную научную библиотеку. 

 

15:01, 15 Декабря 2017 +1
 
По теме
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Кадастровая стоимость: как узнать и как оспорить? - Городской округ Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
 
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
08.12.2017
 
В Иванове прошел первый фестиваль сыра 15-16 сентября в Иванове впервые прошел фестиваль сыра.
18.09.2018
В Иванове прошел первый фестиваль сыра 15-16 сентября в Иванове впервые прошел фестиваль сыра.
18.09.2018 Шуйские Известия
По этому показателю регион занимает 55-е место в России «РИА Рейтинг» опубликовало рейтинг российских регионов по доле расходов населения на жилищно-коммунальные услуги по итогам 2017 года.
18.09.2018 ИД Частник
— Как будет организован прием документов для оформления субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг на отопительный период с 1 октября?
11.09.2018 Заря
Проверка водителей - Заря 19 сентября на территории Комсомольского района состоится массовая проверка водителей на предмет выявления нарушений перевозки детей до 12­-летнего возраста вне детских удерживающих устройств.
18.09.2018 Заря
Внимание: переезд! - Городской округ С начала года в России на железнодорожных переездах было зарегистрировано более 100 дорожно-транспортных происшествий, в которых погибло более 30 человек, ранения получили более 140 человек.
18.09.2018 Городской округ
Не так давно в Москве случился пожар в общежитии. Людям, спасаясь от огня, пришлось выпрыгивать из окон 3 этажа.
18.09.2018 Газета Местный спрос
Инспекторы ГИБДД прошли  путь вместе с учениками. 4 сентября сотрудники полиции в ходе акции «Шагающий автобус» учили учеников первых классов Комсомольской школы №1 ориентироваться в сложной дорожной обстановке.
14.09.2018 Заря
В первый день работы выставки гости и участники фестиваля смогут познакомиться с достижениями кафедры «Текстильного дизайна» ИвГПУ, которая является визитной карточкой города.
18.09.2018 Ivanovo-today.Com
Юбилей – не простой праздник, а серьёзная дата, веха человеческой жизни. Но оказывается, дни рождения бывают не только у людей, но и у книг.
18.09.2018 Приволжская правда
В череде мероприятий XXIII городского Бальмонтовского фестиваля «Солнечный Эльф» не осталась незамеченной презентация выставки «Художник-сказочник», которая состоялась два года назад в музее Константина Бальмонта.
18.09.2018 Газета Местный спрос
Программа фестиваля 20 СЕНТЯБРЯ НОВЕЙШЕЕ ИСКУССТВО 18:00 Открытие выставки «Город иллюзий».
18.09.2018 Рабочий Край
В Юже проходят юношеские боксерские бои (ФОТО) - Газета Светлый Путь Межрегиональный турнир по боксу класса «Б» памяти нашего земляка, Героя Советского Союза Леонида Тимофеевича Быкова является традиционным для нашего Южского района.
18.09.2018 Газета Светлый Путь
%d0%ba%d0%b0%d1%88%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d0%b0 - газета Родниковский Рабочий К сожалению, подошло к своему завершению лето, такое долгожданное и бесконечно любимое всеми нами время года.
18.09.2018 газета Родниковский Рабочий
Глава района поздравил паралимпийцев - Газета Светлый Путь Сегодня, 18 сентября  глава Южского района Владимир Мальцев  поздравил команду Южского района с успешным выступлением на областной  параспартакиаде и вручил им благодарственные письма.
18.09.2018 Газета Светлый Путь
В местечке Грозилово на трассе «Восхождение» состоялись межрегиональные соревнования по мотокроссу, посвященные 100-летнему юбилею города Тейково.
18.09.2018 Наше время
10­-я, юбилейная, Областная параспартакиада принесла нашим спортсменам седьмой подряд титул чемпионов среди муниципалитетов В этом году традиционные соревнования претерпели некоторые изменения:
17.09.2018 газета Родниковский Рабочий
В Ивановской области подвели итоги восьмого межрегионального фестиваля «Мы - за здоровый образ жизни!» - Департамент Образования Церемония закрытия восьмого межрегионального фестиваля школьных команд «Мы - за здоровый образ жизни!» состоялась 17 сентября в медицинском центре «Решма» в Кинешемском районе.
18.09.2018 Департамент Образования
  О пожарной безопасности, водоснабжении и подготовке к отопительному сезону    Как усилить превентивные меры по пожарной безопасности среди населения с приближением отопительного сезона,
18.09.2018 Фурмановский район