Зачем бизнесу ставят «оценку»?

Многие предприниматели сталкиваются с завышенными налогами на недвижимость, которая, как говорится, «и рубля не стоит»   

Какова реальная стоимость вашего бизнес-объекта и как сократить выплаты налогов на недвижимость в несколько раз? В вопросах проведения процедуры оценки «Частник» разбирается вместе с  коммерческим директором компании «Иваудит» Марией Хочинской. 

– Мария Сергеевна, для кого сегодня вопросы оценки недвижимости более актуальны – для «физиков» или для юридических лиц?

– Исходя из количества обращений, в большей степени для юридических лиц. Когда велась массовая переоценка объектов недвижимости, процедура была проведена некорректно, в результате чего стоимость имущества оказалась завышена в 2–5 раз по сравнению с рыночной стоимостью.

– Работа оценщиков сегодня в первую очередь связана с вопросами кадастра? Или есть еще какие-то востребованные сферы применения? 

– Мы работаем не только с кадастровыми вопросами. Есть ряд случаев, когда привлечение оценщика является обязательным с точки зрения российского законодательства. Это могут быть ситуации, в которых необходимо увеличение уставного капитала, например, с помощью векселей, при банкротстве предприятий, при оценке залогового имущества, при реструктуризации кредитных организаций, при оценке активов паевых инвестиционных фондов, при приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, услуги оценщика нужны для целей наследования, а также при оценке имущества, ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.  К нам довольно часто обращаются клиенты, которым требуется оценить ущерб, причиненный в результате пожара или протечки. Также участились случаи обращений по оценке имущества при составлении брачных контрактов или разделе имущества.

– Актуальна ли в нашем регионе оценка жилья для стандартных сделок купли-продажи (на вторичном рынке)? Используют ли эту услугу риелторы, собственники? 

– Чаще всего не используют. Рынок риелторов находится на «самообучении», и, как правило, услугами оценщиков они не пользуются. Риелторы самостоятельно проводят оценочные мероприятия, ориентируясь на среднерыночную стоимость, и ищут сопоставимые объекты.  Для того, чтобы провести сделку на рынке вторичного жилья законодательством не закреплено обязательство по предоставлению экспертного заключения оценщика. Риски покупателя/продавца могут быть в том, что риелтор может не обладать необходимой квалификацией и опытом для определения реальной рыночной стоимости.

- Востребована ли оценка недвижимости в Иванове в рамках договоров жилищных, в частности ипотечных?

– Оценка при ипотечном кредитовании юридических и физических лиц является обязательной, т.к. в договоре об ипотеке указывается предмет, его оценка, размер и срок исполнения обязательств. Как показывает практика, в каждом банке присутствуют аккредитованные оценщики, которые уже получили некий «кредит доверия», поэтому есть вероятность, что отчет стороннего эксперта будет отклонен.

- Что выдает эксперт по итогу проведение процедуры оценки?

– Результатом процедуры оценки является отчет об оценке, к которому подшиваются диплом оценщика, страховой полис, свидетельство о членстве в СРО, сертификат о повышении квалификации.  Сейчас наблюдается ужесточение оценочной деятельности со стороны государства. Появления 172 ФЗ внесло революционные поправки в закон об оценочной деятельности и сделало обязательным квалификационный экзамен для оценщиков, который необходимо сдать до 1 апреля 2018 года. Предполагается, что это решит проблему избыточного количества оценщиков на рынке демпинга, цен на услугу и, как следствие, низкого качества выполняемых работ.

- Часто ли к вашим услугам прибегают в ходе разрешения имущественных споров?

– Да, довольно часто, отчет оценщика принимается за основу в рамках судебного разбирательства.

-   Сталкивались вы на практике с какими-либо нестандартными обращениями клиента по снижению кадастровой стоимости?

– Скорее уместнее будет сказать, что мы регулярно сталкиваемся с несправедливыми ситуациями, которые возникают при массовой переоценке имущества наших клиентов. Некоторое время назад, мы снизили стоимость объекта недвижимости в четыре раза, что существенно сэкономило расходы нашего клиента при расчете земельного налога.  Однако, если мы понимаем, что стоимость недвижимости сопоставима или ниже среднерыночной, то мы честно говорим об этом нашим клиентам.

- Нужно ли по итогу экспертизы оценщика проводить еще какую-либо процедуру по оценке для заверения отчета оценщика?

- В прошлом году законодательно была отменена экспертиза отчета оценщика саморегулируемой организацией (СРО) оценщиков. Раньше механизм был таков: эксперт-оценщик писал заключение, которое далее отправлялось в СРО (оценщиков), где проверялось на предмет достоверности и актуальности полученных результатов. Теперь эта процедура упрощена, и данное заключение не является обязательным.  Но, высшие инстанции продолжают активно требовать в рамках судебного разбирательства данную экспертизу.  Для клиента заказывать экспертизу СРО невыгодно, потому что он несет дополнительные, значительные финансовые и временные затраты.  Мы активно работаем над этим вопросом  и в ближайшем будущем докажем, что в ситуациях, когда снижение стоимости возможно лишь в рамках арбитражного суда, наличие экспертизы СРО не требуется.

- Есть ли четкие основания, которые позволяют добиваться снижения кадастровой оценки недвижимости?

- Четких оснований нет, но есть предпосылки, на основании которых мы проводим предварительный анализ о возможности снижения кадастровой стоимости. 

- В каких случаях стоит начинать процедуру – не получится ли так, что услуги независимых оценщиков обойдутся слишком дорого, и овчинка не стоит выделки?

- Мы никогда не подписываем контракт с клиентом, не убедившись, что снижение кадастровой стоимости возможно, как минимум, на 30%. Стоимость нашей работы, потенциальная стоимость недвижимости и экономия на налогах рассматриваются до момента заключения договора.  Мы не ставим своей главной целью – зарабатывание денег. В первую очередь, мы хотим видеть довольных клиентов, готовых с нами сотрудничать многие годы. 

- Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости объекта привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

- Думаю, это доказательство не будет веским.  На многих сайтах указано, что они не являются публичной офертой. Если вы пытаетесь найти архивную информацию о купле-продаже недвижимости, то мы рекомендуем вам обратиться в Ивановскую областную научную библиотеку. 

 

15:01, 15 Декабря 2017 +1
 
По теме
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Кадастровая стоимость: как узнать и как оспорить? - Городской округ Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
 
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
08.12.2017
 
Павильон со стендом Ивановской области на владимирском форуме оказался в числе наименее посещаемых В соседнем с нами Владимире не так давно прошел форум «Регионы развития.
20.06.2018 ИД Частник
Основные тенденции в сфере ценообразования в 1 квартале 2018 года обсудили на заседании оперативного штаба при губернаторе Ивановской области по мониторингу и оперативному реагированию на изменение конъюнктуры продовольс
18.06.2018 газета Родниковский Рабочий
Медицинским работникам страховая пенсия по старости назначается независимо от  возраста за осуществление лечебной и иной деятельности по охране здоровья населения в учреждениях здравоохранения (не менее 25 лет в сельской
19.06.2018 Звезда
По данным ЦАФАП ГИБДД УМВД России по Ивановской области, сегодня, 23 июня, камеры фото-видеофиксации будут установлены на нескольких объектах региона: Иваново-⁠Владимир (Ивановский, Лежневский р-⁠н,
23.06.2018 ГТРК Иваново
24 июня  на территории Комсомольского района состоится массовая проверка водителей, управляющих транспортным средством в состоянии опьянения.
22.06.2018 Заря
Гала-концерт «Славим Россию» - Профессиональный лицей №43 20 июня 2018 года на площади Пушкина г. Иваново состоялся гала-концерт героико-патриотического конкурса-фестиваля художественного творчества «Славим Россию».
22.06.2018 Профессиональный лицей №43
Фонд детской библиотеки пополнился поступлением новой литературы. Вниманию юных читателей представлены книги различных жанров.
22.06.2018 Наше время
22 июня, в День в памяти и скорби, в п. Ильинское учащиеся, посещающие летную школьную площадку, и воспитанники Ильинского социально-реабилитационного центра для несовершеннолетних возложили цветы к памятникам Скорбящей матери,
22.06.2018 Звезда
21 июня в 22.00 кинешемцы по традиции собрались в музее под открытым небом около обелиска “Всем сражавшимся за Отечество”, чтобы зажечь свечи в память о тех, кто не вернулся с полей сражений.
22.06.2018 Приволжская правда
Кинешемские футболисты выступят в финале ДФЛ - Kineshemec.Ru «Наши надежды» завоевали право состязаться с лучшими командами страны. 11-13 июня проходил всероссийский отборочный турнир детской футбольной лиги среди детских футбольных команд 2009 года рождения.
23.06.2018 Kineshemec.Ru
Праздник традиционно пройдет в парке им. В.Я. Степанова. Начало в 12.00. Программа насыщена конкурсами, народными играми и забавами, аттракционами с вручением призов и подарков активным участникам.
22.06.2018 ГТРК Иваново
Председатель кинешемской организации инвалидов Нина Галанова рассказывает об участии в областной летней спартакиаде, прошедшей на базе кинешемской исправительной колонии №3.
22.06.2018 Приволжская правда
Со своей разработкой Татьяна Ларина стала победителем конкурса «Шахматный всеобуч России» Вы заметили, как в последнее время шахматы стали популярны в нашей стране?
22.06.2018 газета Родниковский Рабочий
РПС оформил итоговые списки кандидатов в депутаты Ивоблдумы от «Единой России» - Единая Россия Заседание Регионального политического совета Партии состоялось 23 июня под председательством секретаря Ивановского регионального отделения «Единой России» Виктора Смирнова .
23.06.2018 Единая Россия
Южане почтили память павших - Газета Светлый Путь Каждый год 22 июня южане приходят на Юбилейную площадь, к памятнику воинам-землякам, погибшим в Великой Отечественной войне, чтобы вспомнить ту роковую дату, когда началась жестокая война, унесшая миллионы человеческих жизней,
22.06.2018 Газета Светлый Путь
Участок    Дата и время проведения работ   Причина отключения, вид работ  Отключаемое электросетевое оборудование  Муниципальное образование,
22.06.2018 Фурмановский район